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財政統計資料館(展示資料8) | 健全化判断比率ハンドブック | 4-5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 解消可能額算定 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売用土地等の評価方法 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
資料作成 財政統計研究所 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
「販売用土地等の価格」の算定式と算定方法は以下のとおりです。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
●販売用土地等の価格(4)=(4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公営企業における | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
解消可能資金不足額 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(販売用土地等の価格) | 販売用土地の価格の算定方式 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
の算定方法 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※公営企業の販売用土地 | 対象となる主な企業 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公営企業の販売用土地は、公営企業の資金不足額を算定する際に、実際に生じている資金不足額から販売用土地の価格を解消可能なものとして控除する(公営企業の資金不足額に算入しない)取扱い。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
団体名 | 対象土地 | 関連する健全化判断比率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公営企業 | 宅地造成事業用地 | 連結実質赤字比率、将来負担比率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
土地開発公社 | 自主事業用地 | 将来負担比率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
第三セクター | 販売用保有土地 | 将来負担比率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※ | 土地開発公社や第三セクターなどの公営企業以外の団体の販売用土地の価格は、解消可能資金不足額とすることはできない。 | 1 | 上記以外でも、販売用土地を保有する団体の土地に対し適用する。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | 売出しを開始した土地の売却による収入の見込額を黒字要素として解消可能資金不足額に算入できるのは、公営企業のみである。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売用土地等の評価方法の原則 (低価法の適用) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公営企業以外の団体の販売用土地の価格は、一般会計等の将来負担額に係る算定の際にそれぞれの方式により算式に反映される。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
土地の価格は、販売用土地の帳簿価格(取得価格)と、時価評価による価格から販売経費を除いた価格とを比較し、いずれか少ない額とする。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(4) | 販売用土地等の評価による | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売用土地の価格 (低価法の適用) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※ | 販売経費は、広告宣伝費、土壌汚染対策費、人件費等の当該販売用土地の売却までに要する経費。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
=販売用土地の帳簿価格(取得価格)と、下記による時価評価額から販売経費を除いた価格とを比較し、いずれか少ない額 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※ | 各種団体の販売用土地の評価方法に共通する部分を、「販売用土地等の評価方法」としてまとめている。 | 時価評価の方法 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
次のいずれかの方法により評価する。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | 販売用土地の販売見込額による方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | 売り出し後1年以内の完成宅地等の時価 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売公表価格 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | 売り出し後1年を経過しているが、同一販売区域において過去一年以内に販売実績のある完成宅地等の時価 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売公表価格 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | 売り出し後1年以上を経過した完成宅地等で、同一販売区域において過去一年以内に販売実績のない土地の時価 次のいずれかの額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
@ | 当該年度の前年度の末日から過去一年以内に販売可能な額として見直しが行われた販売公表価格 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A | 販売可能見込額に相当する額として次により算定した額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
n-1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
販売公表価格*(1-d) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
d | 適切と考えられる割引率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(0.1を下回ることはできない。) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
n | 売出開始時点又は価格の見直し時点からの経過年数 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | 不動産鑑定士による鑑定評価による方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
鑑定評価額 (鑑定評価書により確認) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | 前三年度内の鑑定評価を調整する方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
最後の鑑定評価額に時点修正率を乗じて修正した額 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
時点修正率は、固定資産税評価額に関する修正基準に基づく時点修正(下落率)もしくは近隣の公示価格、基準値価格または路線価の変動率により求める。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | 地価公示価格を調整する方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公示価格*(対象地の路線価格/公示地の路線価格)*個別的要因比較格差率*時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
時点修正率は、固定資産税評価額に関する修正基準に基づく時点修正(下落率)もしくは近隣の公示価格、基準値価格または路線価の変動率により求める。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
個別的要因比較格差率は、固定資産税評価基準、財産評価基本通達または不動産鑑定評価基準を基準として算定する。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | 基準地価格を調整する方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
基準値価格*(対象地の路線価格/基準値の路線価格)*個別的要因比較格差率*時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
時点修正率は、固定資産税評価額に関する修正基準に基づく時点修正(下落率)もしくは近隣の公示価格、基準値価格または路線価の変動率により求める。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
個別的要因比較格差率は、固定資産税評価基準、財産評価基本通達または不動産鑑定評価基準を基準として算定する。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | 固定資産税評価額を調整する方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
@ | 宅地 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(対象地の固定資産税評価額/0.7)*評価替え基準年度からの時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A | 宅地以外の土地 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
対象地の固定資産税評価額*評価替え基準年度からの時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
時点修正率は、固定資産税評価額に関する修正基準に基づく時点修正(下落率)もしくは近隣の公示価格、基準値価格または路線価の変動率により求める。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | 相続税評価額を調整する方法 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
@ | 宅地 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(相続税路線価格/個別的要因の比較格差率)/0.8*時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A | 宅地以外の土地 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(固定資産税評価額/相続税評価額の倍率)/0.8*時点修正率 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
時点修正率は、固定資産税評価額に関する修正基準に基づく時点修正(下落率)もしくは近隣の公示価格、基準値価格または路線価の変動率により求める。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
個別的要因比較格差率は、固定資産税評価基準、財産評価基本通達または不動産鑑定評価基準を基準として算定する。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※ | 時点修正率は、関連法令に基づいて、価格判定の基準日における価格を時価による評価を行う日における価格に修正するために地方公共団体において合理的に設定した乗率である。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
財政統計研究所 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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